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《上思县集体经营性建设用地入市办法(试行)》等四个配套政策解读

2021-12-27 09:49     来源:上思县人民政府办公室
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 一、政策起草背景

  2015年初,原国土资源部下发《关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》(国土资发〔2015〕35号),在全国部署了33个县(市区)开展集体经营性建设用地入市改革试点任务。

  2020年1月,国家新版《土地管理法》公布实施,明确了集体经营性建设用地入市的合法地位,下一步将在全国范围得到全面推进实施。但是,作为改革的新事物,集体经营性建设用地入市工作实施层面仍然面临着诸多问题,有利益分配问题、有操作实施问题、有监管责任问题、有群众意识问题等等。这些问题直接导致了当前入市工作无论是政府部门、乡村基层还是农民群众,仍然是“模糊”阶段。同时,集体经营性建设用地入市工作如何和当前的全域土地综合整治、乡村振兴战略、宅基地改革等工作有效对接,也仍然处于探索阶段。

  2021年8月,自治区自然资源厅下发《广西壮族自治区自然资源厅办公室关于明确先行推进农村集体经营性建设用地入市县(市、区)名单的通知》(桂自然资办〔2021〕362号),拟在南宁市青秀区等27个县(市、区)先行推进集体经营性建设用地入市工作。

  上思县,作为本次先行推进农村集体经营性建设用地入市工作的试点地区,开展农地入市先行推进工作,其政策制定、工作模式、问题处理、经验得失等工作成果,将为下一步自治区制定全区相关政策提供重要且丰富的实践基础,同时也为我县未来经济发展和产业落地提供巨大的资源空间保障。

  二、政策指导意义

  通过集体经营性建设用地入市工作配套政策制定,建立我县集体经营性建设用地入市工作程序、工作监管、利益分配模式,落实农村集体经营性建设用地权能,形成竞争公平有序的市场配置机制和监管规则,保护集体经营性建设用地市场交易主体权利。

  在政策制订的基础上,通过实际工作开展,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府主导作用,建立科学高效的、符合市情的集体经营性建设用地入市政策体系,激活农村土地要素,促进我县经济发展、产业建设、乡村振兴齐头并进的城乡融合发展。

  三、政策基本原则

  (一)坚持农村土地集体所有制

  完善集体经营性建设用地产权体系,实行集体建设用地所有权与使用权相分离,完善集体经营性建设用地所有权实现形式。

  (二)坚持国土空间用途管制

  集体经营性建设用地开发利用必须符合国土空间规划,按照规定用途使用土地。

  (三)坚持节约集约利用土地

  优先推进存量农村集体经营性建设用地入市,按照严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率的原则,鼓励实施农村土地综合整治,提高农村建设用地节约集约利用水平。

  (四)坚持市场化配置机制

  落实集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价同责,按照同等规则进入城乡统一的建设用地市场交易,维护入市双方权利,实施统一的土地市场监管,保障交易安全。

  (五)坚持合理分享增值收益

  落实农民集体对集体经营性建设用地自主管理和民主决策,确保入市土地增值收益分配公开透明,合理平衡国家、集体和农民个人利益。

  四、政策要点及解读

  配套政策包括《上思县集体经营性建设用地入市办法(试行)》、《上思县集体经营性建设用地入市实施细则(试行)》、《上思县集体经营性建设用地入市交易管理办法(试行)》、《上思县集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配指导意见(试行)》等共四个文件。

  (一)《上思县集体经营性建设用地入市办法(试行)》

  政策解读:

  本《办法》旨在建立规范我县集体经营性建设用地入市工作的管理框架,是全县开展集体经营性建设用地入市工作的基础大法。

  主要要点:

  1.在入市主体和实施主体方面,明确了集体经营性建设用地属于镇(街道)集体所有、属于村(社区)集体所有的、属于村(社区)内两个以上集体所有的三者情况下的入市主体;同时明确了入市实施主体的资格和条件。

  2.在入市途径和程序方面,根据农地入市的工作程序、现状地类、以及指标使用方式等情况,分别明确了我县集体经营性建设用地就地入市、异地调整入市、新增建设用地入市、城中村(旧村)集体建设用地整治入市等四种入市途径

  3.在入市收益分配方面,明确了我县集体经营性建设用地入市收益分配的原则,即实行与国有建设用地同等原则,同权同价同责,兼顾国家、集体和农民三者利益。收益分配顺序为:土地入市成交价款中,首先扣除土地入市成本,剩余入市项目纯收益中,政府收取土地增值收益,剩余部分为农民集体土地增值收益。

  4.在供后监管和开发利用方面,明确了我县集体经营性建设用地入市交易到项目建设完成过程的监管主体、监管内容、信息公示、工程竣工验收和闲置土地收回等事项。同时明确了我县集体经营性建设用地入市后的节约集约利用、用途改变、期满续期和公共利益收回等工作程序和管理要求。

  5.在入市土地的转让、转租、抵押方面,明确了我县集体经营性建设用地入市后的土地再次转让、转租、抵押程序和要求,包括概念定义、前提条件、权利义务转移、年限管理、登记办理等工作程序和管理要求。

  (二)《上思县集体经营性建设用地入市实施细则(试行)》

  政策解读:

  本《细则》旨在规范我县集体经营性建设用地入市的实施管理。具体明确了就地入市、异地调整入市、新增集体经营性建设用地入市、城中村(旧村)集体建设用地整治入市四种入市途径下的入市条件、工作主体、入市程序、资料准备和审批方式等内容。

  主要要点:

  1.明确了我县集体经营性建设用地入市计划管理要求。县自然资源局负责全县集体经营性建设用地入市工作。统筹安排年度全县集体经营性建设用地入市规模和相应耕地占补平衡工作。

  2.在入市程序方面,明确了我县就地入市、异地调整入市、新增集体经营性建设用地入市、城中村(旧村)集体建设用地整治入市四种入市途径下的入市条件、入市程序、入市交易、后续手续办理等程序事项。其中,根据不同入市途径的特点,入市程序涵盖了入市前期准备、入市条件初审、入市地块规划使用条件申领、入市方案编制及民主表决、入市方案会审等五个程序步骤,并明确了相应的资料准备和审批方式等要求。

  (三)《上思县集体经营性建设用地入市交易管理办法(试行)》

  政策解读:

  本《办法》旨在规范我县集体经营性建设用地入市交易管理。具体明确了集体经营性建设用地入市一级市场交易和二级市场交易的交易方式、交易程序、成交确认、价款支付等要求,以及入市交易中的政府监管方式和要求。

  主要要点:

  1.在一级市场交易环节,明确了我县集体经营性建设用地一级市场交易的程序事项。主要包括:集体经营性建设用地使用权交易,应当采取招标、拍卖或者挂牌方式公开入市交易;集体经营性建设用地使用权入市交易前,入市主体应当提供相应资质机构出具的土地价格评估报告,出让方式的招标标底或者拍卖、挂牌底价不得低于土地入市成本和土地评估价格;招标、拍卖或者挂牌文件的内容;招标、拍卖或者挂牌的交易程序:土地成交后的合同签署和价款支付等入市交易要求和程序事项。

  2.在二级市场交易环节,明确了我县集体经营性建设用地二级市场交易(转让、转租、抵押)的程序事项。主要内容包括:

  集体经营性建设用地使用权转让,是指入市交易土地使用权人将通过集体经营性建设用地入市取得集体经营性建设用地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式。

  集体经营性建设用地使用权转租,是指入市交易土地使用权人将通过集体经营性建设用地入市取得集体经营性建设用地使用权,再次租赁的行为。

  集体经营性建设用地使用权抵押,是指入市交易土地使用权人将通过集体经营性建设用地入市取得的集体经营性建设用地使用权,以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

  3.在交易监管方面,明确了我县集体经营性建设用地交易的监管主体、监管内容、监管方式、监管责任等事项。明确县自然资源、监察、审计等有关行政主管部门和所在地乡镇人民政府应当依照各自职责对集体经营性建设用地使用权交易实施监督管理。

  (四)《上思县集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配指导意见(试行)》

  政策解读:

  本《办法》旨在建立我县集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配管理模式,实现入市收益在政府、农民集体间的合理分配。具体明确了集体经营性建设用地入市收益内涵、成本内涵、收益分配原则、收益分配方式和顺序,以及收益使用方向等。

  主要要点:

  1.在土地入市成本方面,明确了我县集体经营性建设用地入市成本内涵、成本构成和成本核算方式。集体经营性建设用地入市成本包括土地取得成本、前期基础设施建设成本、政府收取的整治复垦费和其他税费、实施管理费和融资成本、中间服务费用共五大项。

  集体经营性建设用地入市项目,采取项目外部审计的方式进行成本核算和支付管理。在项目入市交易前,入市主体(实施主体)需聘请具备资质的审计单位,完成项目成本审计工作,审计结果作为项目成本核算和资金拨付依据。

  2.在政府土地增值收益收取方面,明确了我县集体经营性建设用地入市政府土地增值收益内涵、组成部分、征收比例、征收主体等。政府土地增值收益,是指集体经营性建设用地入市所取得的土地成交价款中,应当归政府财政享有的部分,由土地增值收益调节金和土地增值收益平衡金两部分组成。根据集体经营性建设用地的不同入市途径、用途,政府按不同的比例从入市项目纯收益中,收取不同比例的土地增值收益调节金(平衡金)。

  政府土地增值收益调节金(平衡金)征收主体为县人民政府,具体委托县自然资源局代为征收,全额上缴地方国库,纳入地方一般公共预算管理。

  3.在农民集体土地增值收益方面,明确了我县集体经营性建设用地入市农民集体土地增值收益内涵、收益归属、收益使用和监管等。集体经营性建设用地入市成交价款中,扣除土地入市成本和政府土地增值收益,剩余部分为农民集体土地增值收益。

  农民集体土地增值收益,应实行专账核算、专户存储、专项管理,主要用于集体成员的社会保障安排、农村基础设施和公共服务设施建设、集体经济建设和民生项目等支出。

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